Одним из основных направлений деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (УК, Т С Ж, ЖК, ЖСК, собственники), является предоставление жилищных услуг потребителям (собственникам помещений и нанимателям).
Жилищные услуги - это услуги и работы по текущему содержанию и ремонту общего имущества дома (в т.ч. услуги по управлению домом).
Перечень жилищных услуг устанавливается в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (содержат расширенный перечень работ (услуг), периодичность их выполнения (оказания)) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 (содержат состав работ и требования к ним).
Кроме указанных нормативных актов, при определении перечня жилищных услуг можно пользоваться такими документами, как:
— справка-характеристика дома;
— справки о состоянии расчетов за жилищно-коммунальные услуги;
— технический паспорт на дом;
— проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
— паспорта лифтового хозяйства;
— реестр договоров со сторонними организациями на оказание жилищных и иных услуг (включая приложения к ним с перечнем предоставляемых услуг).
Также при определении перечня жилищных услуг, их объемов и периодичности необходимо учесть следующие факторы:
• состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества;
• геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома;
• требования санитарных, пожарных и иных обязательных норм законодательства Российской Федерации.
Жилищные услуги включают:
услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, в том числе:
— по предоставлению жилого помещения в наем;
— по управлению многоквартирным домом;
— по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе:
по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу бытовых отходов;
услуги по ремонту общего имущества многоквартирного до-ма, в том числе:
— по текущему ремонту;
— по капитальному ремонту.
Управление многоквартирным домом состоит из комплекса услуг и работ, которые обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования общим имуществом. Перечень услуг по управлению в управляемых домах может быть различным.
Содержание и ремонт общего имущества состоит из комплекса организационных и технологических работ и услуг, обеспечивающих комфорт и безопасность проживания. При этом под комфортом понимаются бытовые удобства, благоустроенность и уют жилого помещения. Безопасность проживания — это показатель процесса содержания общего имущества, характеризующий степень опасности (риска) недопустимых изменений (в техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии) для жизни, здоровья, имущества граждан.
Содержание общего имущества многоквартирного дома комплекс работ по обследованию, испытанию общего имущества, поддержанию его в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества.
Ремонт общего имущества многоквартирного дома пред-ставляет собой комплекс работ по восстановлению исправности или работоспособности общего имущества, в т.ч. элементов озеленения и благоустройства на земельном участке многоквартирного дома. Ремонт может быть текущим и капитальным. Капитальный ремонт — это комплекс работ по восстановлению ресурса общего имущества с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые. Под текущим ремонтом понимается комплекс работ по защите частей общего имущества (несущих конструкций) от воздействия окружающей среды и предотвращению преждевременного износа посредством смены неисправных частей общего имущества (участков покрытий кровли, отделки фасадов, отмостков, отделки подъездов и др.), восстановления работоспособности отдельных конструкций и изделий (участков трубопроводов, запорно-регулировочных устройств, дверей, окон в подъездах, электропроводки и пр.).
Капитальный и текущий ремонты проводятся по решению общего собрания собственников помещений на основании результатов технического обследования и в соответствии с нормативно-технической документацией.
Для обеспечения жилищными услугами организация, осуществляющая управление домом, может привлекать управляющие компании (например, ТСЖ или собственники помещений могут нанимать управляющую организацию). Для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома привлекаются специализированные подрядные организации. Выбор организаций может осуществляться двумя способами: